【27日目】ニュータウンの罠
昨日の続き。今日は家の話。普通なら人生で最も高い買い物になるもの。
仕事柄お客様のご自宅を回っていると、お子様が独立してご高齢の夫婦二人で暮らしている家庭も少なくない。富山市の豊田や奥田、月岡という古い「ニュータウン」や戦後開発された地域でも、空家は珍しくない。
だけど、農村部でも田畑を転用して新しい団地を拡大している場所も多々ある。
これはどうなのか？？
僕にはいびつな状況に見える。もちろん、昔の団地・ニュータウンと、今の団地では道路の規格や公園の状況が大きく変わっていて、確かに、新しい団地が魅力的に見える。しかし、不動産としての価値を言われると、今の団地は損だ。というか、団地を買っても、リセールバリューが低すぎる。
バブルのころ不動産投資がはやった（もちろんバブルなんて知らない。物心ついた時からずっと不景気なので・・・）というか、不動産投資はバブルの象徴そのもの。土地の値段がどんどんあがり、リゾートマンションなどの物件も飛ぶように売れた。なぜか？リセールバリューが大きかった（というか、数か月でも確実に価値が増えるから、確実に利益を出せた）銀行も不必要にお金を貸して、そのお金で土地を買って・売って、資産を増やした。ところが・・・不動産価格が頭打ちになって、そのうち下降に入った瞬間・・・損切大会が始まった。この損切大会こそ、バブルがはじけたというやつだ。
もちろん家を建てるための土地を買うのは投機目的ではない。しかし、土地は家と異なって（周辺立地などの要素での上下動はあっても）価格の下落が少ない。だからこそ不動産には買うときと売るときの差（リセールバリュー）を考えなければいけないところがある。しかし今、団地の土地を買って、20年後・30年後売ろうと思うと、二束三文だろう。家はそれで良い。古くなるのだから、それに応じた減価償却があるからだ（実際はそれで良くない位、家の耐用年数・維持コストに対して、資産価値＝リセールバリューの減少が進行してしまう）
人口も減少に転じる社会の中で、団地の土地の需要が増える要素がどこにあるのか。不動産も供給過多だ。街中の古い家を取り壊して新しく建物を建てる方法もあるし、リフォームもある（税制上のメリットも大きいし）それにも関わらず皆新築で新しい団地に家を建てようとする。
そんな新しい団地だって居住者が80歳を迎える30年～50年後、どうなっているか。ゴーストタウンだろう。現金があればまだ良い。土地の資産価値もない、建物の資産価値もない。それでも、ローンを組んで買った家だ。そのローンは自分たちが働いてペイしている。本来、現金として残っているお金が、土地や建物の資産となって、その資産価値の目減りによって吹っ飛んでしまう。有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅にも入れない。子供や孫に残す金もない。
そんなことが起こりえると思うし、僕は周りの新しい団地の家を見ていると、怖くなるのだ。
この辺りは「資産」の考え方によるものだと思う。「資産」については明日書こうと思う。